상가 임대료 인상 상한 계산기 — 5% 증액 한도와 보증금 월세 전환

소개

상가 임대차에서 재계약 때 가장 많이 다투는 것이 월세 인상 폭이에요. 상가건물 임대차보호법 제11조는 차임이나 보증금을 올려 달라는 청구를 약정한 금액의 5% 이내로 제한해요. 이 상가 임대료 인상 상한 계산기는 현재 월세와 보증금을 넣으면 5%를 더한 최대 월세와 최대 보증금, 늘어나는 금액을 바로 보여 줘요. 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우의 월세도 입력한 전환율로 계산해서 5% 상한과 나란히 비교할 수 있어요. 입력값은 브라우저 안에서만 계산돼요.

사용법

1. 현재 월세와 보증금을 원 단위로 넣어요.
2. 임대차 지역을 골라요. 시행령의 환산보증금 기준액이 채워지고 환산보증금과 비교해 줘요.
3. 보증금을 월세로 돌리는 경우를 보고 싶다면 월세로 돌릴 보증금과 한국은행 기준금리를 넣어요. 법정 전환율 상한이 채워져요.
4. 최대 월세, 최대 보증금, 전환 후 월세를 확인해요.
5. 아래 계산식으로 어떻게 나온 금액인지 확인해요.

기준

• **증액 상한 5%**는 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항이 위임한 시행령 제4조 기준이에요(시행 2026-07-01, https://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법시행령/제4조). 법이 바뀌면 값도 바뀌어요.
• 최대 월세 = 현재 월세 × 105%, 최대 보증금 = 현재 보증금 × 105%예요. 월세와 보증금을 따로 올릴 때의 상한이에요.
• 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100이에요(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제3항). 지역별 기준액(제2조 제1항, 서울 9억 원 / 과밀억제권역·부산 6억 9천만 원 / 광역시 등 5억 4천만 원 / 그 밖 3억 7천만 원) 이하인지 비교만 해요.
• 법정 전환율 상한 = min(연 12%, 한국은행 기준금리 × 4.5)예요(법 제12조, 시행령 제5조). 기준금리는 입력값이에요.
• 전환 월세 = 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12예요.
• 금액은 정수로 계산하고 원 미만은 반올림해요.
• 환산보증금이 기준액을 넘으면 5% 상한이 적용되지 않을 수 있다는 경고를 띄워요(법 제2조 제3항). 직전 증액 후 경과 기간과 전환 한도의 법적 판단은 계산하지 않아요.

예시

현재 월세 3,000,000원, 보증금 50,000,000원일 때예요.

항목	현재	5% 상한	늘어나는 금액
월세	3,000,000원	3,150,000원	150,000원
보증금	50,000,000원	52,500,000원	2,500,000원
환산보증금	350,000,000원	–	–

환산보증금 350,000,000원은 서울 기준액 9억 원 이하예요. 기준금리를 2.5%로 두면 법정 전환율 상한은 11.25%이고, 보증금 10,000,000원을 이 비율로 월세에 돌리면 월세가 93,750원 늘어 3,093,750원이 돼요. 연 6%(가정값)로 돌리면 50,000원이 늘어 3,050,000원이에요. 보증금 전부 50,000,000원을 연 6%로 돌리면 월세가 250,000원 늘어 3,250,000원이 되어 월세 5% 상한 3,150,000원보다 커져요.

자주 하는 실수

월세와 보증금의 5%를 합쳐 한꺼번에 계산하면 상한이 어긋나요. 이 도구는 각각 따로 계산해요. 월세에 부가세가 붙어 있다면 부가세를 뺀 금액을 넣어야 해요. 임대인이 청구한 금액이 상한 이내인지 확인할 때도 환산보증금이 기준액을 넘는지, 계약 갱신 시점인지 같은 조건을 함께 확인하세요. 법률 판단이 필요한 분쟁은 전문가와 상의하는 것이 안전해요.