양도소득세 계산기 — 장기보유특별공제·보유기간별 세율 단계 계산
양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 법령 기준으로 빼고 보유기간별 세율로 양도소득세를 계산
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기준일 2026-10-04부동산을 살 때의 매입 금액이에요.
부동산을 파는 금액이에요.
취득세, 중개보수, 자본적 지출 등 인정되는 비용의 합계예요. 비우면 0원이에요.
감면 등으로 빠지는 차익이 있으면 넣어요. 1세대 1주택 비과세는 아래 체크로 자동 계산하니 여기에 넣지 마세요. 비우면 0원이에요.
= 250만 원
연 1회, 소득 구분별로 적용되는 공제로 미리 채워 두었어요. 올해 같은 구분의 양도를 이미 했다면 0원으로 고치세요. 법령 기준: 소득세법 제103조 (시행 2026-01-01)
보유기간 3년 이상이면 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 늘어 15년 이상 30%예요. 미등기와 일부 중과 대상은 적용되지 않아요. 법령 기준: 소득세법 제95조 제2항 (장기보유특별공제) (시행 2026-01-01)
세율 기준: 단기 양도 세율은 법령 기준: 소득세법 제104조 제1항 (주택·조합원입주권 단기 양도) (시행 2026-01-01), 2년 이상에 쓰는 기본세율 표는 법령 기준: 소득세법 제55조 제1항 (종합소득 기본세율) (시행 2026-01-01)예요.
양도소득세 계산 결과
취득가액·양도가액과 취득일·양도일을 넣으면 양도소득세를 단계별로 계산해요.
참고용 계산이에요. 1세대 1주택 비과세는 체크했을 때 12억 원 기준으로 계산하지만 요건 판정은 하지 않아요. 다주택 중과, 비사업용 토지 가산세율, 미등기 양도(70%), 비교과세, 이월과세는 반영하지 않아요. 보유기간은 취득일의 주년 기준으로 세는 단순 계산이에요. 신고 전에는 홈택스나 세무사 상담을 권해요.
소개
집이나 땅을 팔아 차익이 생기면 양도소득세를 내야 하는데, 계산 단계가 많고 보유기간에 따라 세율과 공제가 크게 달라서 감으로 짐작하기 어려워요. 이 양도소득세 계산기는 취득가와 양도가, 취득일과 양도일을 넣으면 양도차익부터 지방소득세까지 단계별로 계산해 보여줘요. 장기보유특별공제의 일반 표와 1세대 1주택 표, 기본공제 250만 원, 단기 세율을 소득세법 값으로 미리 채워 두었고 직접 고칠 수도 있어요. 집을 팔기 전에 대략적인 세 부담을 가늠하거나 보유기간을 조금 더 채울지 판단할 때 쓰기 좋아요. 입력값은 브라우저 안에서만 계산돼요.
사용법
- 취득가액과 양도가액을 넣어요.
- 취득일과 양도일을 골라요.
- 양도하는 자산이 주택·조합원입주권인지, 분양권인지, 그 밖의 부동산인지 골라요. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이면 체크해요.
- 취득세·중개보수 같은 필요경비가 있으면 넣고, 장기보유특별공제 방식(일반, 1세대 1주택, 직접 입력, 적용 안 함)을 골라요. 1세대 1주택이면 거주기간도 넣어요.
- 결과 표의 보유기간, 적용한 공제율, 과세표준, 세율, 양도소득세, 세금 합계를 확인해요.
기준
- 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비예요.
- 양도소득금액 = 양도차익 − 비과세 차익 − 장기보유특별공제예요. 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상일 때만 반영해요(소득세법 제95조).
- 장기보유특별공제율 일반 표는 3년 6%, 매년 +2%p, 15년 이상 30%예요. 1세대 1주택 표는 보유 3년 12%~10년 이상 40%, 거주 2년 8%~10년 이상 40%를 더해 최대 80%예요. 보유기간 중 거주 2년 이상이어야 해요(시행령 제159조의4).
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만 원, 제103조)예요.
- 1세대 1주택 비과세: 체크하면 양도가액 12억 원 이하는 과세 차익 0원, 초과하면 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액을 과세 차익으로 써요(제89조 제1항 제3호, 시행령 제160조).
- 세율: 주택·조합원입주권은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 분양권은 1년 미만 70%·1년 이상 60%(장기보유특별공제 없음), 그 밖의 부동산은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%를 누진공제 없이 곱해요(제104조). 2년 이상은 기본세율 8단계(6~45%)와 누진공제를 써요(제55조). 모두 시행 2026-01-01 기준이에요.
- 지방소득세는 산출세액의 10%이고 10원 미만은 절사해요.
- 다주택 중과, 미등기 양도, 비사업용 토지 가산세율과 비과세 요건 판정은 반영하지 않아요.
예시
취득가 5억 원, 양도가 8억 원, 양도차익 3억 원, 기본공제 250만 원으로 계산해 보면 보유기간에 따라 이렇게 달라져요.
| 보유기간 | 장기보유특별공제 | 과세표준 | 세율 | 산출세액 |
|---|---|---|---|---|
| 1년 미만(주택) | 없음 | 2억 9,750만 원 | 70% | 208,250,000원 |
| 2년 이상 3년 미만(2.5년) | 없음 | 2억 9,750만 원 | 38% | 93,110,000원 |
| 3년(일반 표 6%) | 1,800만 원 | 2억 7,950만 원 | 38% | 86,270,000원 |
| 15년(일반 표 30%) | 9,000만 원 | 2억 750만 원 | 38% | 58,910,000원 |
| 10년 보유·10년 거주, 비과세 요건 미충족(1세대 1주택 표 80%) | 2억 4,000만 원 | 5,750만 원 | 24% | 8,040,000원 |
과세표준 2억 7,950만 원이면 38% 구간이라 27,950만 원 × 38% − 누진공제 1,994만 원 = 86,270,000원이고, 지방소득세 8,627,000원을 더한 세금 합계는 94,897,000원이에요.
같은 8억 원 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도가액이 12억 원 이하라 세금이 없어요. 요건을 갖춘 고가주택을 15억 원에 팔고 양도차익이 10억 원이면 과세 차익은 10억 원 × 3억 원 ÷ 15억 원 = 2억 원이고, 10년 보유·10년 거주 80% 공제(1억 6,000만 원)와 기본공제를 빼면 과세표준 3,750만 원, 산출세액 4,365,000원이에요.
자주 하는 실수
보유기간이 2년만 넘으면 장기보유특별공제를 받는다고 생각하기 쉽지만 공제는 3년 이상부터예요. 2년 6개월 보유와 3년 보유는 공제만 놓고 봐도 큰 차이가 나요. 기본공제는 연 1회라서 같은 해 다른 부동산을 이미 팔았다면 중복해서 받을 수 없어요. 필요경비를 빠뜨리는 경우도 많아요. 취득세, 중개보수, 자본적 지출은 양도차익을 줄여요. 2026년 5월 10일 이후 양도하는 주택은 조정대상지역 다주택 중과가 다시 붙을 수 있는데 이 도구는 반영하지 않아요. 실제 신고 전에는 홈택스나 세무사 상담으로 꼭 확인하세요.
자주 묻는 질문
양도소득세는 어떤 순서로 계산하나요?
양도가에서 취득가와 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 비과세 차익을 제외한 뒤 장기보유특별공제와 기본공제를 빼 과세표준을 만들어요. 여기에 보유기간에 맞는 세율을 곱하고 산출세액의 10%를 지방소득세로 더해요.
장기보유특별공제는 언제부터 적용되나요?
보유기간 3년 이상부터예요(소득세법 제95조). 일반 표는 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 늘어 15년 이상 30%예요. 2년 이상 3년 미만 보유라도 세율은 기본세율이지만 장기보유특별공제는 받지 못해요.
1세대 1주택 공제율은 어떻게 다른가요?
1세대 1주택이고 보유기간 중 거주 2년 이상이면 보유기간 공제 연 4%(3년 12%, 10년 이상 40%)와 거주기간 공제 연 4%(2년 8%, 10년 이상 40%)를 더해 최대 80%까지 공제돼요. 거주 2년 미만이면 일반 표를 써요.
1세대 1주택이면 세금이 없나요?
비과세 요건(보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상 등)을 갖추고 양도가액이 12억 원 이하면 양도소득세가 없어요(소득세법 제89조 제1항 제3호). 12억 원을 넘는 고가주택은 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액만큼만 과세하고(시행령 제160조), 장기보유특별공제도 그 과세 차익에 적용해요. '1세대 1주택 비과세 요건을 충족해요'를 체크하면 이 계산을 자동으로 해요. 요건 판정은 직접 확인해야 해요.
보유기간에 따라 세율이 어떻게 달라지나요?
주택·조합원입주권은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%이고, 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상이면 2년이 넘어도 60%예요. 그 밖의 부동산은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%예요(제104조). 주택·입주권과 그 밖의 부동산은 2년 이상이면 종합소득세와 같은 기본세율 6~45%를 누진으로 적용해요.
기본공제는 얼마인가요?
연 250만 원이에요(제103조). 같은 해 같은 소득 구분의 양도를 이미 했다면 한 번만 공제되니 그때는 기본공제 칸을 0원으로 고치세요.
