不動産利回り計算 — ローン利息を引いた実質利回り
自己資金に対する年間利回りを、ローン利息と表面利回りの比較つきで計算
ブラウザー内で処理・アップロード不要
更新日：2026-10-04物件に支払う金額です。
毎月受け取る家賃です。
入居者から預かる敷金・保証金です。自己資金を減らします。なければ空欄にしてください。
購入に使うローンの元金です。なければ空欄にしてください。
簡単のため、利息のみ払うローンとして計算します。
利回りの計算結果
購入価格と月額家賃を入れると年間利回りを表示します。敷金とローンは任意です。
参考用の計算です。購入時の税金や仲介手数料、修繕費、空室、固定資産税、家賃収入にかかる税金、ローン元金の返済は含めていないため、実際の利回りはもっと低くなることがあります。どの通貨でも同じように計算できます。
このツールについて
収益物件を検討するとき、多くの人がまず見るのが利回りです。この計算ツールは、購入価格と月額家賃に、必要なら敷金・保証金とローンを加えて、利息を引いた年間の手取り収入と、実際に出す自己資金に対する利回りを計算します。利息を引く前の表面利回りも表示するので、ローンが利回りを押し上げているのか下げているのかが一目でわかります。複数の物件を同じ条件で比べるのに便利です。計算はすべてブラウザー内で行います。
使い方
- 購入価格と月額家賃を入力します。
- 入居者から受け取る敷金・保証金があれば入れます。
- ローンを使う場合は、借入額と年利を入れます。
- 年間家賃、年間のローン利息、年間の手取り収入、自己資金を確認します。
- 利回りと表面利回りを比べます。
計算のしくみ
- 年間家賃 = 月額家賃 × 12。
- 年間のローン利息 = 借入額 × 年利。簡単のため利息のみのローンとして扱います。
- 年間の手取り収入 = 年間家賃 − 年間のローン利息。
- 自己資金 = 価格 − 敷金 − 借入。0以下なら結果は表示しません。
- 利回り = 年間の手取り収入 ÷ 自己資金。
- 表面利回り = 年間家賃 ÷ (価格 − 敷金)。利息は引きません。
- 金額は整数で計算し、利回りの割り算は最後に1回だけ行います。
計算例
| 価格 | 敷金 | 月額家賃 | 借入（金利） | 自己資金 | 手取り収入 | 利回り |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5億 | 5,000万 | 150万 | 2億（4%） | 2.5億 | 1,000万 | 4% |
| 5億 | 5,000万 | 150万 | なし | 4.5億 | 1,800万 | 4% |
| 5億 | 5,000万 | 150万 | 2億（10%） | 2.5億 | −200万 | −0.8% |
ローン金利が表面利回りの4%と同じなら借入は利回りを変えず、金利がそれより高いと利回りを下げます。
よくある間違い
価格全額を投資額にすると敷金を無視することになり、利回りが実際より低く見えます。ローン利息を無視すると逆に利回りを高く見積もってしまいます。元金の返済は資産を増やすもので収入を減らすものではないため、ここでは利息だけを差し引きます。購入時の税金、仲介手数料、空室、固定資産税は含まないので、実際の利回りは低くなることがあります。物件を比べるときは、どれも同じ前提で計算してください。
よくある質問
ここでの利回りはどう計算しますか？
年間利回り = (年間家賃 − 年間のローン利息) ÷ (価格 − 敷金 − 借入)。分母は実際に出した自己資金です。5億の物件、敷金5,000万、月額家賃150万、借入2億（年4%）なら利回りは4%です。
なぜ敷金を投資額から引くのですか？
入居者の敷金・保証金は自分のお金ではありませんが、購入資金の一部になります。実際に出す自己資金は、価格から敷金と借入を引いた額です。
表面利回りと利回りの違いは？
表面利回りは年間家賃を（価格 − 敷金）で割った値で、ローン利息は引きません。利回りは利息を引いた手取り収入を、実際の自己資金で割った値です。
ローン利息が家賃より高いとどうなりますか？
年間の手取り収入がマイナスになり、利回りもマイナスになります。結果の下に注意を表示します。
税金や修繕費は含まれますか？
含まれません。購入時の税金や仲介手数料、修繕費、空室、固定資産税、家賃収入にかかる税金、ローン元金の返済は含めていないため、実際の利回りはもっと低くなることがあります。
