Calculadora de rentabilidad de alquiler
Rentabilidad anual del alquiler sobre el dinero aportado, con intereses y comparación bruta
Funciona en tu navegador · no se sube nada
Actualizado el 2026-10-04Lo que pagas por el inmueble.
Renta que recibes cada mes.
La fianza o depósito del inquilino. Reduce el dinero que aportas. Déjalo vacío si no hay.
Capital del préstamo usado para la compra. Déjalo vacío si no hay.
Se calcula como préstamo de solo intereses para simplificar.
Rentabilidad del alquiler
Introduce el precio y el alquiler mensual para ver la rentabilidad anual. La fianza y el préstamo son opcionales.
Solo orientativo. No se incluyen impuestos y gastos de compra, honorarios de agencia, reparaciones, periodos vacíos, impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre la renta del alquiler ni la devolución del capital, así que la rentabilidad real puede ser menor. Los importes se calculan igual en cualquier moneda.
Qué es
Cuando miras un inmueble para alquilar, la primera cifra que se suele revisar es la rentabilidad. Esta calculadora toma el precio de compra y el alquiler mensual, además de una fianza y un préstamo opcionales, y devuelve el ingreso neto anual tras los intereses y la rentabilidad sobre el dinero que realmente aportas. También muestra la rentabilidad bruta antes de intereses, para ver de un vistazo si el préstamo mejora o empeora tu rendimiento. Es útil para comparar varios inmuebles con el mismo criterio. Todo se calcula en tu navegador.
Cómo usarla
- Introduce el precio de compra y el alquiler mensual.
- Añade la fianza que recibes del inquilino, si la hay.
- Si financias la compra, introduce el importe del préstamo y el tipo anual.
- Consulta la renta anual, los intereses anuales, el ingreso neto anual y el dinero aportado.
- Compara la rentabilidad con la rentabilidad bruta.
Cómo funciona
- Renta anual = alquiler mensual × 12.
- Intereses anuales = importe del préstamo × tipo anual, como préstamo de solo intereses para simplificar.
- Ingreso neto anual = renta anual − intereses anuales.
- Dinero aportado = precio − fianza − préstamo. Si es cero o menos, no se muestra resultado.
- Rentabilidad = ingreso neto anual ÷ dinero aportado.
- Rentabilidad bruta = renta anual ÷ (precio − fianza), sin restar intereses.
- Los importes se calculan como números enteros y la rentabilidad se divide una sola vez al final.
Ejemplos
| Precio | Fianza | Alquiler mensual | Préstamo (tipo) | Aportado | Ingreso neto | Rentabilidad |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 M | 50 M | 1,5 M | 200 M (4 %) | 250 M | 10.000.000 | 4 % |
| 500 M | 50 M | 1,5 M | ninguno | 450 M | 18.000.000 | 4 % |
| 500 M | 50 M | 1,5 M | 200 M (10 %) | 250 M | −2.000.000 | −0,8 % |
Cuando el tipo del préstamo iguala la rentabilidad bruta del 4 %, endeudarse no cambia la rentabilidad; un tipo mayor la reduce.
Errores frecuentes
Tomar todo el precio como inversión ignora la fianza y hace que la rentabilidad parezca menor. Ignorar los intereses hace lo contrario y la exagera. La devolución del capital aumenta tu patrimonio en lugar de restarte ingresos, así que aquí solo cuentan los intereses. No se incluyen impuestos de compra, honorarios, periodos vacíos ni impuestos sobre la propiedad, por lo que la rentabilidad real puede ser menor. Al comparar inmuebles, usa siempre las mismas hipótesis.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula aquí la rentabilidad del alquiler?
Rentabilidad anual = (renta anual − intereses anuales del préstamo) ÷ (precio − fianza − préstamo). El denominador es el dinero que realmente aportas. Con una compra de 500 M, una fianza de 50 M, un alquiler de 1,5 M al mes y un préstamo de 200 M al 4 %, la rentabilidad es del 4 %.
¿Por qué se resta la fianza de la inversión?
La fianza del inquilino no es tu dinero, pero ayuda a financiar la compra. Lo que realmente aportas es el precio menos la fianza y el préstamo.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y rentabilidad?
La bruta divide la renta anual entre el precio menos la fianza, antes de intereses. La rentabilidad divide el ingreso neto tras intereses entre el dinero que realmente aportas.
¿Y si los intereses superan la renta?
El ingreso neto anual se vuelve negativo, la rentabilidad también, y aparece un aviso bajo el resultado.
¿Se incluyen impuestos y reparaciones?
No. No se incluyen impuestos y gastos de compra, honorarios de agencia, reparaciones, periodos vacíos, impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre la renta del alquiler ni la devolución del capital, así que la rentabilidad real puede ser menor.
