租金收益率计算器 — 扣除贷款利息后的回报
按实际投入现金计算的年租金收益率，含贷款利息和毛收益率对比
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更新于 2026-10-04购买房产支付的金额。
每月收到的租金。
租客交付的押金，可减少你实际投入的现金。没有就留空。
用于购房的贷款本金。没有就留空。
为简化，按先息后本计算。
租金收益率结果
输入购买价格和月租金即可看到年收益率。押金和贷款为可选项。
仅供参考。未包含购置税费和中介费、维修、空置、房产税、租金收入所得税以及贷款本金偿还，实际收益率可能更低。任何货币的计算方式都相同。
功能简介
看收租房产时，大多数人先看的是租金收益率。本计算器根据购买价格和月租金，以及可选的押金和贷款，算出扣除贷款利息后的年净收入，以及按你实际投入现金计算的收益率。同时显示扣除利息前的毛收益率，一眼就能看出贷款是在提高还是拉低回报。适合把多处房产放在同一标准下比较。所有计算都在浏览器中完成。
使用方法
- 输入购买价格和月租金。
- 如有收取押金，一并填写。
- 如果贷款，输入贷款金额和年利率。
- 查看年租金、年贷款利息、年净收入和实际投入现金。
- 对比收益率与毛收益率。
计算规则
- 年租金 = 月租金 × 12。
- 年贷款利息 = 贷款金额 × 年利率，为简化按先息后本计算。
- 年净收入 = 年租金 − 年贷款利息。
- 实际投入现金 = 房价 − 押金 − 贷款；小于等于 0 时不显示结果。
- 收益率 = 年净收入 ÷ 实际投入现金。
- 毛收益率 = 年租金 ÷ (房价 − 押金)，不扣利息。
- 金额按整数计算，收益率只在最后做一次除法。
示例
| 房价 | 押金 | 月租 | 贷款（利率） | 实际投入 | 年净收入 | 收益率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 亿 | 5,000 万 | 150 万 | 2 亿（4%） | 2.5 亿 | 1,000 万 | 4% |
| 5 亿 | 5,000 万 | 150 万 | 无 | 4.5 亿 | 1,800 万 | 4% |
| 5 亿 | 5,000 万 | 150 万 | 2 亿（10%） | 2.5 亿 | −200 万 | −0.8% |
贷款利率等于 4% 的毛收益率时，借款不改变收益率；利率更高时会拉低收益率。
常见误区
把全部房价当作投资额会忽略押金，使收益率看起来偏低；忽略贷款利息则相反，会高估收益率。偿还贷款本金是在积累资产而不是损失收入，所以这里只计利息。购置税费、中介费、空置和房产税未计入，实际收益率可能更低。比较房产时，请对每一处使用相同的假设。
常见问题
这里的租金收益率怎么算？
年收益率 = (年租金 − 年贷款利息) ÷ (房价 − 押金 − 贷款)，分母就是你实际投入的现金。房价 5 亿、押金 5,000 万、月租 150 万、贷款 2 亿（年利率 4%）时，收益率为 4%。
为什么要从投资额中减去押金？
租客押金不是你的钱，但可以用来支付购房款。你真正投入的现金是房价减去押金和贷款。
毛收益率和收益率有什么不同？
毛收益率是年租金除以（房价 − 押金），不扣贷款利息；收益率是扣除利息后的净收入除以你实际投入的现金。
贷款利息比租金高怎么办？
年净收入为负，收益率也为负，结果下方会显示提示。
包含税费和维修费吗？
不包含。购置税费和中介费、维修、空置、房产税、租金收入所得税以及贷款本金偿还都未计入，实际收益率可能更低。
