Калькулятор доходности аренды недвижимости
Годовая доходность аренды на вложенные средства с учётом процентов и сравнением с валовой
Работает в браузере · файлы никуда не загружаются
Обновлено: 2026-10-04Сколько вы платите за объект.
Аренда, получаемая каждый месяц.
Залог (депозит) арендатора. Он уменьшает ваши собственные вложения. Пусто — без залога.
Тело ипотеки, взятой на покупку. Пусто — без кредита.
Для простоты считается как кредит с уплатой только процентов.
Доходность аренды
Введите цену и месячную аренду, чтобы увидеть годовую доходность. Залог и кредит необязательны.
Только для справки. Налоги и расходы при покупке, услуги риелтора, ремонт, простой, налог на имущество, налог с арендного дохода и погашение тела кредита не учитываются, поэтому реальная доходность может быть ниже. Расчёт одинаков для любой валюты.
Что это
Оценивая объект под сдачу в аренду, большинство первым делом смотрит на доходность. Этот калькулятор берёт цену покупки и месячную аренду, а также по желанию залог и кредит, и выдаёт чистый годовой доход после процентов и доходность на собственные вложения. Заодно показывается валовая доходность до процентов, чтобы сразу было видно, повышает кредит доходность или снижает. Удобно сравнивать несколько объектов на одинаковых условиях. Всё считается в браузере.
Как пользоваться
- Введите цену покупки и месячную аренду.
- Добавьте залог, если вы его получаете.
- Если берёте кредит, укажите его сумму и годовую ставку.
- Посмотрите аренду за год, проценты за год, чистый годовой доход и собственные вложения.
- Сравните доходность с валовой доходностью.
Как считается
- Аренда за год = месячная аренда × 12.
- Проценты по кредиту за год = сумма кредита × годовая ставка; для простоты кредит считается с уплатой только процентов.
- Чистый годовой доход = аренда за год − проценты за год.
- Собственные вложения = цена − залог − кредит. Если это ноль или меньше, результат не выводится.
- Доходность = чистый годовой доход ÷ собственные вложения.
- Валовая доходность = аренда за год ÷ (цена − залог), без вычета процентов.
- Суммы считаются целыми числами, деление для доходности выполняется один раз в конце.
Примеры
| Цена | Залог | Аренда в месяц | Кредит (ставка) | Вложения | Чистый доход | Доходность |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 млн | 50 млн | 1,5 млн | 200 млн (4%) | 250 млн | 10 000 000 | 4% |
| 500 млн | 50 млн | 1,5 млн | нет | 450 млн | 18 000 000 | 4% |
| 500 млн | 50 млн | 1,5 млн | 200 млн (10%) | 250 млн | −2 000 000 | −0,8% |
Если ставка по кредиту равна валовой доходности 4%, заёмные деньги доходность не меняют; более высокая ставка её снижает.
Частые ошибки
Если считать вложением всю цену, залог не учитывается и доходность выглядит ниже, чем есть. Если не учитывать проценты по кредиту — наоборот, доходность завышается. Погашение тела кредита увеличивает ваш капитал, а не уменьшает доход, поэтому здесь учитываются только проценты. Налоги при покупке, услуги риелтора, простой и налог на имущество не учитываются, так что реальная доходность может быть ниже. Сравнивая объекты, используйте одинаковые допущения.
Частые вопросы
Как здесь считается доходность аренды?
Годовая доходность = (аренда за год − проценты по кредиту за год) ÷ (цена − залог − кредит). В знаменателе — деньги, которые вы реально вложили. При покупке за 500 млн, залоге 50 млн, аренде 1,5 млн в месяц и кредите 200 млн под 4% доходность составит 4%.
Почему залог вычитается из вложений?
Залог арендатора — не ваши деньги, но он помогает профинансировать покупку. Ваши реальные вложения — это цена минус залог и кредит.
Чем валовая доходность отличается от доходности?
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену за вычетом залога, до уплаты процентов. Доходность — это чистый доход после процентов, делённый на ваши реальные вложения.
Что, если проценты по кредиту выше аренды?
Чистый годовой доход становится отрицательным, доходность тоже, а под результатом появляется пояснение.
Учитываются ли налоги и ремонт?
Нет. Налоги и расходы при покупке, услуги риелтора, ремонт, простой, налог на имущество, налог с арендного дохода и погашение тела кредита не учитываются, поэтому реальная доходность может быть ниже.
